宅建士 宅建業者 違いとは？～宅建士かつ宅建業者が解説！

宅建士と宅建業者は何が違うの？と思っている方は意外に多いのではないでしょうか？

正式名称：宅地建物取引士の宅建士と、正式名称：宅地建物取引業者の宅建業者は、名称が似ているため、中には別個のものとご存じない方も少ないないと思います。

そこで、今回は宅建士と宅建業者の違い、それぞれの役割についてご紹介致します。

宅建士と宅建業者との違いとは？また、両者の関係は？

宅建士こと宅地建物取引士とは、宅地建物取引業法で定められた国家資格を取得した者のことです。

宅建士は、法改正で2015年に「宅地建物取引主任者」という名称から変更されたのですが、以前の名称で知っている方も多いです。

一方、宅建業者こと宅地建物取引業者とは主として土地・建物等の売買・交換・賃貸の仲介や、分譲住宅の販売代理等を行う事業者のことをいいます。

つまり、宅建士は資格取得者である人を指し、宅建業者は不動産業などを営む事業者を指します。

そして、宅建業者と不動産業者の違いはというと、不動産業者という大きな分類があり、その中に宅建業者というカテゴリーがあるイメージです。

宅建業者には宅建士の設置義務がありますが、宅建業以外の不動産業者には宅建士の設置義務はありません。

例えば、自分の物件を他人に貸すいわゆる大家さんや不動産の管理だけを行う管理会社などは、宅建士の設置義務がないため宅建業者には該当しません。

ですから、全ての不動産会社に宅建士が必要というわけでないのです。

宅建士は試験、宅建業は許可

前述した通り、宅建士（宅地建物取引士）は国家資格です。

従って、試験を受けて合格しないと宅建士を名乗れません。

一方、宅建業者は業種なので、試験という概念はありません。

だからといって、いきなり「宅建業者です。」と言って、勝手に不動産の売買等ができるわけではありません。

では、どうすればよいのか？というと、宅建業を営むには許可が必要です。

許可を申請する先は、事務所が１つの場合はその所在地の都道府県知事、複数県に事務所を置く場合は国土交通大臣です。

宅建士は「試験制度」、宅建業者は「免許制度」です。

ちなみに宅建士は一度合格すると更新の必要がない永久ライセンスですが、宅建業許可は永久ではなく、5年ごとの更新制です。

宅建士は仕事をしなくても資格はなくならないが、宅建業者は仕事をしないと更新できない

宅建士は資格取得後に仕事に宅建士としての仕事に従事しなくても、資格を取り消されたりすることはありません。

しかし、宅建業者の方は1年仕事をしないと免許が取り消されてしまいます。

宅地建物取引業法第66条第1項

「国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該免許を取り消さなければならない。」

第6号　免許を受けてから一年以内に事業を開始せず、又は引き続いて一年以上事業を休止したとき。

つまり、免許を受けてから1年以内に業務を開始しないと免許は取り消されることになります。

ここで気を付けて頂きたいのが、宅建業者が1年以内に仕事をしなかった場合は「取り消さなければらならない」とされていることです。

「取り消すことができる」と大きく異なります。「できる」の場合は「取り消さなくてもよい」という意味が含まれていていますが、「ならない」の方は、知事や大臣に義務を課しています。

実務上では、許可後に宅建業を開始しているか否かは誰にもわかりません。

次の更新の際に提出する書類で分かってしまうことになります。

宅建士と宅建業者は切っても切れない関係

宅建士は仕事をしなくても資格を喪失しませんが、宅建士の資格を保有しているというだけでは、宅建士の業務は行えません。

宅建士には３つの専属業務があり、この専属業務以外の業務を行う場合は、宅建士でなくてもよいとされています。

宅建士の３つの独占業務とは、

1. 重要事項の説明
2. 重要事項の説明書面（35条書面）への記名・押印
3. 契約書（37条書面）に記名・押印

この３つの業務を行えるのが宅建士であり、その専属業務を行うには宅建業者に従事するだけではダメで、その事業者に宅建士登録をしてもらわなければならないのです。

そして、宅建業者には「事務所に従事する従業員5人に対し1人以上の専任の宅建士の設置」が義務付けられています。

この設置義務を満たさない場合は、そもそも宅建業の許可は受けられません。

このように、宅建士と宅建業者は切っても切れない関係にあるといえます。

ここでは、宅建士として業務を行うには宅建業者への登録が必要と説明しましたが、宅建士自身がその資格で宅建業者としての許可をうけることは可能です。

従って、宅建士に合格すると就職に役立つだけでなく、宅建業者として独立して仕事を受けることも出来るのです。

いずれにしても、先ずは宅建士の試験に合格しなくては始まりません。

まとめ

宅建士（宅地建物取引士）と宅建業者（宅地建物取引業者）とは、名称が似ていますが、実は別のものです。

宅建士は国家資格であり人を指すのに対し、宅建業者は宅建業を行う事業者を指します。

宅建士は試験制度で試験に合格しないとなれませんが、宅建業は免許制度で都道府県知事や国土交通大臣の許可を受けなけば業務を行えません。

宅建士として業務を行うには宅建業者での登録が必要であり、宅建業者には宅建士の設置義務があります。

このように宅建士と宅建業者は切っても切れない関係にあるといえます。